Можно ли продать квартиру с долгами?

      Такой вопрос нередко возникает у тех, кто накопил неоплаченные счета за коммунальные услуги (или получил такую квартиру в наследство), а также в случае ипотеки или долгов по налогу на имущество.

      Как видите, все ситуации разные, и возможности реализации имущества также будут отличаться. В некоторых ситуациях долги самого владельца могут быть препятствием к заключению сделки по продаже квартиры.   

      В нашей статье мы подробно расскажем о каждом случае и приведем пути решения возможных проблем.

3 способа продажи квартиры с долгом по ипотеке

  1. Погасить ипотеку досрочно.

Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа. Для оформления сделки необходимо: Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие. Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки. Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон. Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи. Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем. Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры. Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю. Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.

Плюсы: Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.

Минусы: Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.

  1. Погасить ипотеку во время совершения сделки.

В этом варианте продажи квартиры задействованы три стороны: банк, продавец и покупатель. Банк предоставляет две ячейки для внесения в них оговоренной суммы за недвижимость и суммы оставшегося долга по ипотеке. При этом проведение сделки остается за продавцом недвижимости.

Оформление сделки проводится в следующем порядке:

  • Согласовываем с банком продажу обремененной квартиры.
  • Подсчитываем совместно с кредитором сумму оставшегося по ипотеке долга.
  • Вносим деньги.
  • Со стороны банка предоставляются две ячейки: одна для внесения в нее суммы долга по ипотеке, а во вторую помещается остаток средств, положенных продавцу.
  • Подписываем договор купли-продажи между покупателем и продавцом и регистрируем в Росреестре.
  • Разбираемся с закрытием кредита.
  • После завершения регистрации договора обязательство по залогу переходит к покупателю.
  • Продавец оплачивает долг по ипотеке, получив доступ к первой ячейке.
  • Снимаем обременения.
  • Получив сумму долга, банк предоставляет покупателю закладную, которая, в свою очередь, передается в МФЦ для получения выписки о снятии обременения.
  • Завершаем сделку. Когда все документы получены, продавец может получить доступ ко второй ячейке с оставшимися денежными средствами.

Плюсы: Этот вариант купли-продажи безопасен как для продавца, так и для покупателя. Банк в этой сделке становится поручителем, так как его интересы полностью соблюдаются. Если со стороны продавца сделка срывается, покупателю возвращаются средства, положенные в ячейки. Продавец же может быть уверен, что покупатель настроен серьезно, поскольку предоплата уже внесена.

Минусы: Все этапы согласования и проведения сделки происходят с участием банка, который устанавливает свои сроки. В связи с этим сделка может затянуться. Также не стоит забывать про участившиеся в последнее время отзывы лицензий у банков. И обязательно нужно ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.

3.Продать ипотечную квартиру вместе с долгом.

Есть еще один вариант продажи ипотечной квартиры, так называемая переуступка. Этот способ подразумевает под собой перекредитование, чаще всего в одном банке, когда покупатель запрашивает кредит у текущего кредитора продавца с целью приобретения недвижимости. Вариант подойдет в том случае, если у покупателя нет средств для покупки квартиры. Условия кредитования покупателя определяет банк после рассмотрения заявления, при перекредитовании они могут быть лучше, чем при оформлении ипотеки на новое жилье. Продавец при этом способе совершения сделки также ничего не теряет.

Процедура оформления сделки:

Запрос на ипотечный кредит покупателем подается в банк по стандартной схеме. Когда кредитные условия согласованы, подбирается объект недвижимости. Ипотека чаще всего оформляется в том банке, в котором она согласована у покупателя. Если банк, выдававший кредит продавцу, другой, как правило, происходит перекредитование. При положительном решении с покупателем, помимо договора купли-продажи, заключается договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту). Оформлением документов по кредиту с прежнего владельца на нового занимается непосредственно банк.

Плюсы: При таком способе продажи квартиры и покупатель и продавец ничем не рискуют. Каждый этап сделки ведет банк. Покупателю этот вариант поможет приобрести квартиру по более низкой цене.

Минусы: Этот вариант осложняется тем, что все вводные продавца и покупателя должны совпасть: у покупателя в качестве первоначального взноса должна быть необходимая сумма, банки продавца и покупателя должны быть готовы оформить такую сделку.

Способы продажи квартиры с долгами по ЖКУ

Часто встречаются ситуации, когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру с долгами по ЖКУ. В российском законодательстве предусмотрена возможность передачи прав собственности на объекты недвижимости с неоплаченными долгами за коммунальные услуги.

Вариант № 1. Долг оплачивается из задатка. Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, сумма задатка входит в стоимость квартиры в целом. Продавец заключает соглашение с покупателем, в котором прописывается сумма задатка, равная сумме долгов по ЖКУ. Эти средства идут на погашение имеющихся обязательств, а при регистрации договора купли-продажи покупателю предъявляется справка об отсутствии долга. В качестве примера можем рассмотреть ситуацию, когда долг за оплату коммунальных услуг составляет 100 тысяч рублей, стоимость квартиры – 4 миллиона рублей. Покупателем передается задаток продавцу – 100 тысяч рублей, которые идут на оплату услуг ЖКХ. Остальную сумму – 3,9 млн рублей – продавец получает во время совершения сделки. Читайте также: «Как проверить долги перед выездом заграницу: подробная инструкция»

Вариант № 2. Долг оплачивается покупателем после совершения сделки, на него выделяется часть средств. Такой же пример: долг собственника за коммунальные услуги — 100 тыс. руб., цена квартиры — 4 млн руб. Для реализации этого варианта потребуется арендовать две ячейки в банке, в одну из которых кладутся деньги в сумме долга по ЖКУ, а во вторую в сумме, равной стоимости недвижимости за вычетом этих средств – 3,9 млн руб. Условием снятия денег из первой ячейки является справка об отсутствии долгов, а из второй – подписание договора купли-продажи квартиры и регистрация договора в Росреестре. После полного оформления сделки и получения на руки документов о переходе права собственности (обычно на это требуется около недели) продавец сможет предъявить их банку, забрать деньги из второй ячейки (3,9 млн руб.) и оплатить из них долги по ЖКУ. Затем он берет справку об отсутствии задолженности и относит ее в банк, после чего забирает деньги из первой ячейки. Также в этом способе может быть использован аккредитив. Покупатель кладет деньги на сберегательный счет, после оформления договора оплата переводится безналично продавцу. При этом, в каких банках открыты счета, не принципиально.

Вариант № 3. Оформить задолженность на покупателя. При таком способе непременно необходимо прописать в договоре купли-продажи все условия по передаче долга согласно п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ. Также в документе должна быть информация о стоимости квартиры, сумме непогашенных обязательств и об организациях, перед которыми числится эта задолженность (указать их реквизиты). Определяется и вносится в договор дата оплаты долга покупателем. Стоимость квартиры в этом случае уменьшается на сумму долга по ЖКУ.

Недвижимость находится в залоге.

Приставам необходимо вовремя выявлять недвижимость, которая находится в собственности у должника, для предотвращения совершения сделок по купле-продаже этого имущества. При этом, если квартира является единственной жилплощадью должника и она не находится в залоге, ее можно продать. На такое жилье не может быть наложен арест.

Также закон «Об исполнительном производстве» ограничивает права приставов в наложении ареста, если долг не сопоставим со стоимостью недвижимости. Совершенную продавцом-должником сделку при отчуждении объекта недвижимости можно оспорить, если есть какие-то подозрения, что действия по продаже были совершены с целью уклонения от оплаты долга.

В теории все это выглядит так, как описано выше, в реальности же встречаются различные ситуации и варианты продажи квартиры с задолженностью. Например, у суда появится повод аннулировать сделку, если должник продал свою квартиру за 1 млн руб. родственнику, хотя ее реальная рыночная стоимость 5 млн руб. Если в договоре купли-продажи никакие условия не вызывают подозрений, оснований считать сделку недействительной нет.

Недвижимость-лучшая инвестиция

Согласно статистике и исследованиям, недвижимость- одна из немногочисленных отраслей, куда вложение финансов является наиболее выгодной инвестицией. Начиная от аренд квартир, покупкой дома и заканчивая коммерческой недвижимостью.
Момент, когда у человека появляется возможность вложить собственные средства в какую-либо сферу, большинство, не раздумывая, вкладывают в недвижимость, так как ценовая политика становится выше, но при этом спрос со стороны продавца есть всегда.
Читать далее

Что делать, когда собственник-несовершеннолетний?

Вы приобрели квартиру или дом и решили, что собственником будет ваш несовершеннолетний ребенок.
Но наступил момент, когда объект необходимо продать. Непременно возникает вопрос, как же продать ту или иную недвижимость, если один из собственников - ребенок?
Читать далее

Trade-in в недвижимости?

Новая схема на рынке недвижимости- Trade-in
Взаимозачет для недвижимости,тем более для новостройки,возможен ли? Да, новая схема на рынке недвижимости- Trade-in (При условии,что есть недвижимость, которую можно отдать застройщику в обмен на новостройку).
Читать далее

Страхование недвижимости

В данной статье мы разберем такой вопрос, как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке.
Покупка недвижимости является крупной и затратной сделкой. Но зачастую новый собственник несет определенные риски, связанные с возможной утратой приобретенных прав
Читать далее